プロモーション投資はコストではなく資産 ─ 空室期間短縮と賃料維持の実例
なぜ「プロモーション投資」が必要なのか
オフィス不動産の経営において、空室は最大のリスクです。1か月の空室は、数百万円単位の機会損失を意味し、さらに長期化すれば資産価値そのものに影響を与えます。
にもかかわらず、オーナーの中には「広告や資料制作は余計な経費だ」と考える方も少なくありません。しかし、プロモーションに投じる費用は単なるコストではなく、収益を守り、資産を維持・成長させるための投資です。
例えば、10万円の資料制作費用で1か月早く成約できれば、結果として数十倍のリターンを生む計算になります。これは単なるマーケティング論ではなく、数字として裏付けられる経営判断なのです。
空室期間短縮がもたらす具体的な成果
プロモーション投資の最大の効果は、空室期間を短縮できる点にあります。たとえば、従来型のマイソクと口頭説明だけで営業していた場合、テナントが内覧を決断するまでに数週間かかることがあります。
しかし、LPや動画、パンフレットなどを整備すれば、内覧前から「働くイメージ」が伝わりやすくなり、意思決定が大幅に早まります。
さらに、複数の仲介業者に均一な資料を配布すれば、提案のばらつきがなくなり、紹介機会が増えるという副次効果も生まれます。実例として、プロモーションを強化したビルで「平均成約日数が40日から25日に短縮した」というケースもあり、投資による効果は目に見える形で表れるのです。
賃料を維持するための「ブランド効果」
プロモーション投資は単に空室を埋めるだけでなく、賃料水準を維持する力も持っています。資料やLP、動画を通じて「価値の高い物件」という印象を市場に浸透させれば、単なる価格競争に巻き込まれにくくなります。
たとえば、築年数の経過したビルであっても、定期的な情報発信やビジュアルを活用したプロモーションによって「安心して入居できるブランドビル」として認識されれば、周辺の相場より高い賃料を維持できるのです。
これは短期的なコスト削減よりも、長期的な収益性を重視する戦略的な視点であり、オーナーにとって「資産を守る」という意味合いが非常に強い投資です。
LM（リーシングマネジメント）との比較視点
ここで重要なのは、プロモーション投資をLM（リーシングマネジメント）の視点と比較して捉えることです。
LMは、テナント募集の戦略設計から仲介業者のマネジメント、条件調整、契約交渉までを包括的に行う仕組みであり、ビル経営における中長期的な収益最適化を担います。
一方、プロモーションはそのLMを下支えする「武器」であり、物件の魅力を正しく市場に届ける手段です。LMが「戦略」であるなら、プロモーションは「戦術」であり、両者は対立関係ではなく補完関係にあります。
LMが存在しても資料やLPが不十分であれば、仲介業者の提案力は落ち、成約スピードも鈍化します。逆に、プロモーションに十分な投資を行えば、LMの効果が最大化され、リーシング全体がスムーズに回るのです。
プロモーション投資のROIをどう測るか
オーナーにとって重要なのは「投資効果をどう測るか」です。ROI（投資対効果）を計算するには、プロモーション前後の空室期間や成約率を数値で比較するのが有効です。
例えば「資料制作費用50万円 → 空室期間1か月短縮 → 賃料100万円確保」となれば、ROIは200%を超える計算となります。
さらに、賃料維持効果やブランド価値向上は定量化が難しいものの、長期的に見れば確実に資産価値の差として表れます。オーナーは短期的な出費だけに目を向けるのではなく、空室損失との比較や長期的な資産運用の観点から投資を捉える必要があります。
まとめ
プロモーション投資はコストではなく、資産を守り成長させるための投資です。空室期間の短縮や賃料水準の維持といった直接的な成果に加え、ブランド形成という長期的な効果も期待できます。
LM（リーシングマネジメント）が戦略面からビルの収益最大化を支える一方で、プロモーションはそれを実行に移すための具体的な手段であり、両者は車の両輪のように機能します。
オーナーに求められるのは、短期的なコスト感覚を超え、資産価値を維持・向上させる視点でプロモーションに投資することです。その姿勢こそが、空室リスクを抑え、安定した不動産経営を実現するカギとなります。
